Nekustamo īpašumu operatora Rent In Riga mājokļu īres tirgus apskats

Būtisks īres cenu palielinājums pavasara sezonā nav vērojams, jo potenciālie īrnieki vēl nav gatavi maksāt atsevišķu dzīvokļu īpašnieku pieprasītās augstākas īres maksas. Arī gadījumos, kad tirgū parādās ļoti labi piedāvājumi, īrnieki vēl nav gatavi pārmaksāt vairāk par vidējo īres cenu tirgū.

Pieprasītākie rajoni īrei joprojām ir Rīgas centrs un tuvā Pārdaugava.

Salīdzinājumā ar 2010.gada pavasara sezonu vidējā Rīgas centra dzīvokļu īres maksa ir palielinājusies par 14,6%.

Arī jauno projektu īres dzīvokļu tirgū trūkst piedāvājuma. Iespējams, ka vasaras sezonā banku meitasuzņēmumi daļu no izsolēs nopirktajiem īpašumiem varētu laist īres tirgū, kā tas jau notiek ar biroju telpām. Tas varētu palielināt piedāvājumu.

Rīgas mikrorajonos ir vērojama īres dzīvokļu piedāvājuma samazināšanās, īpaši izteikts piedāvājuma trūkums ir vērojams Pārdaugavā, piemēram, Āgenskalna Priedēs vai līdzīgos rajonos. Savukārt pieprasījums šajos rajonos ir diezgan augsts.

Privātmāju īres tirgus segmentā piedāvājuma ziņā diezgan kritiska situācija izveidojusies Pārdaugavā – Mārupē, Piņķos. Šajos rajonos īrniekiem atrast sev piemērotu māju ir ļoti sarežģīti.

Lai gan dzīvokļu un māju īres tirgū Jūrmalā jau ziemas sezonā bija vērojama liela interese par iespējām īrēt vasaras sezonā, un jau ziemā tika noslēgti daudzi īres līgumi vai arī veiktas rezervācijas uz vasaras sezonu, tomēr pavasarī Jūrmalas īres tirgū parādījās arvien jauni piedāvājumi.
Pavasara sezonā parādījies lielāks pieprasījums īstermiņa īres tirgū. Piedāvājums šajā segmentā ir diezgan nemainīgs, tirgū jau ilglaicīgi tiek piedāvāti vieni un tie paši dzīvokļi un mājas.

Par kvalitatīviem īres objektiem tiek uzskatīti tādi objekti, kuriem remonts ir veikts pēdējo 3-5 gadu laikā un nav radušies defekti, kas lielāki par dabīgo nolietojumu, ir iebūvēta virtuve ar sadzīves tehniku, labiekārtots sanmezgls, ēkas kāpņutelpa ir slēgta un tīra. Vienu vārdu sakot, objektam ir jābūt gatavam dzīvošanai ar vai bez mēbelēm.

Svarīgākās tendences pavasarī:

• Īres tirgus piedāvājumā trūkst kvalitatīvu īres dzīvokļu visās cenu kategorijās.
• Kvalitatīvu dzīvokļu par adekvātu cenu izīrēšanas laiks ir ļoti ātrs – darījumi tiek noslēgti pāris dienu laikā.
• Īres cenas kvalitatīviem dzīvokļiem salīdzinājumā ar ziemu ir augušas minimāli – par 5%.
• Kopumā pieprasījums pēc īres dzīvokļiem pavasara sezonā ir saglabājies augsts, piedāvājums joprojām ir zems.
• Pieprasītākie jaunie projekti īres tirgū pavasarī bija Miera iela 61, Ziedoņdārza mājas, Panorama Plaza un Tomsona terases.
• Vidējā privātmāju īres maksa pavasara sezonā salīdzinājumā ar ziemu ir palielinājusies par 20%. Iespējas atrast privātmāju īrei ir kritiski samazinājušās, jo daļa īpašnieku ir izlēmuši savas mājas pārdot nevis īrēt.
• Jūrmalas īres tirgū pavasarī atkal atjaunojies piedāvājums, iespējams, ka ir īpašnieki, kas nogaida pēdējo brīdi pirms sezonas, kad cenas pieaug vairākkārtīgi.

1. Dzīvokļu īre Rīgas centrā

Pavasara sezonā saglabājās iepriekšējās sezonās parādījusies tendence, ka īres tirgus piedāvājumā trūkst gan kvalitatīvu īres dzīvokļu, gan arī vērojams vispārējs dzīvokļu trūkums. Trūkst dzīvokļu gan centrā, gan citos Rīgas rajonos. Piedāvājumā trūkst gan mēbelēti dzīvokļi, gan arī nemēbelēti dzīvokļi.

”Ja tirgū parādās labs dzīvoklis par adekvātu īres maksu, tad šāds dzīvoklis ļoti ātri tiek izīrēts,” skaidro ”Rent In Riga” speciālists Jānis Lipša.

Dzīvokļu īres tirgu papildina galvenokārt tie dzīvokļi, kurus atbrīvo iepriekšējie īrnieki, bet jauni dzīvokļi tirgu papildina reti. ”Ja īrniekam ir jātrod īres dzīvoklis nedēļas laikā, tad kaut ko piemeklēt ir iespējams, tomēr ir grūti atrast perfektu dzīvokli, kas apmierinātu visas īrnieka izvirzītās prasības,” skaidro Jānis Lipša.

„Domājams, ka īres dzīvokļu piedāvājuma trūkums izpaudīsies arī turpmāk, jo nav pamata domāt, ka kaut kas varētu mainīties. Jauni īres dzīvokļi tirgu papildina maz, bet esošajos īres namos visi dzīvokļi tiek izīrēti ļoti ātri,” piebilst Jānis Lipša.

Īpašs īres cenu palielinājums pavasara sezonā nav vērojams, jo potenciālie īrnieki vēl nav gatavi maksāt atsevišķu dzīvokļu īpašnieku pieprasītās augstākas īres maksas. Arī gadījumos, kad tirgū parādās ļoti labi piedāvājumi, īrnieki vēl nav gatavi pārmaksāt vairāk par vidējo īres cenu.

”Tiesa, arī dzīvokļu īpašnieki vairs īsti nav gatavi samazināt sākotnēji pieprasīto īres maksu. Viss ir atkarīgs no piedāvājuma, īres termiņa un potenciālā īrnieka, tomēr ir iespaids, ka īpašnieki nav īsti adekvāti izvērtējuši tirgus situāciju un biežāk izvēlās nogaidīt, nevis izīrēt dzīvokli par lētāku summu,” skaidro Jānis Lipša.

Pieprasītākie rajoni īrei joprojām ir Rīgas centrs un tuvā Pārdaugava.

Vidējā dzīvokļu īres maksa Rīgas centrā 2011. gada pavasarī bija 275 lati mēnesī. Salīdzinājumā ar 2010. - 2011. gada ziemas sezonu tā ir palielinājusies par 5%. Salīdzinājumā ar 2010. gada pavasara sezonu vidējā Rīgas centra dzīvokļu īres maksa ir palielinājusies par 14,6%.

Vidējā īres maksa divistabu dzīvoklim Rīgas centrā 2011. gada pavasarī bija 260 lati mēnesī un salīdzinājumā ar ziemas sezonu tā nav mainījusies. Trīsistabu dzīvokļa vidējā īres maksa pavasarī bija 350 lati mēnesī un salīdzinājumā ar ziemas sezonu tā ir palielinājusies par 11,1%. Četru un vairāk istabu dzīvokļu vidējā īres maksa pavasarī bija 400 lati mēnesī un salīdzinājumā ar 2010. - 2011.gada ziemas sezonu tā ir palielinājusies par 14,3%. Vidējā Rīgas centra dzīvokļu īres maksa ir pieaugusi no 4,9 latiem par kvadrātmetru martā līdz 5 latiem par kvadrātmetru maijā.

Salīdzinājumā ar 2010.gada pavasara sezonu divistabu dzīvokļa īres maksa ir pieaugusi par 23,8%, trīsistabu dzīvokļu vidējā īres maksa palielinājusies par 25%, bet četru un vairāk istabu dzīvokļu īres maksa pieaugusi par 14,3% salīdzinājumā ar 2010.gada pavasara sezonu.

Tabula 1. Rīgas centra dzīvokļu labā stāvoklī vidējā īres maksa pavasarī, Ls mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem)*.

No Līdz Vidējā cena pavasarī 2011
2 istabu dzīvokļi 200 450 260
3 istabu dzīvokļi 230 500 350
4 un vairāk istabu dzīvokļi 300 1000 400

Šeit un turpmāk – vidējā cena, par kuru visbiežāk tiek slēgti īres līgumi.

Grafiks 1. Rīgas centra dzīvokļu labā stāvoklī vidējā īres maksa sezonā, Ls/m2 mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem).

2. Dzīvokļu īre jaunajos projektos

Arī jaunajos projektos situācija ir līdzīga kā Rīgas centrā – trūkst kvalitatīvu dzīvokļu piedāvājuma. Piedāvājuma trūkumu nosaka tas, ka 2009. gadā un 2010. gadā netika pabeigts gandrīz neviens jaunais projekts, kas varētu papildināt īres tirgu.

Daļa jauno projektu krīzes laikā tika iekonservēti, bet otru daļu, kas tika nodoti ekspluatācijā tieši pirms krīzes, bet netika pārdoti, tagad izsolēs uzpērk banku meitas uzņēmumi un pagaidām tur savā īpašumā, nepārdodot un nepiedāvājot īres tirgū.

”Iespējams, ka vasaras sezonā banku meitasuzņēmumi daļu no izsolēs nopirktajiem īpašumiem varētu laist īres tirgū, kā tas jau notiek ar biroju telpām. Tas varētu izmainīt piedāvājumu,” skaidro Jānis Lipša. Pavasara sezonā jauno projektu īres dzīvokļu piedāvājums bijis tāds pats kā ziemas sezonā.

Dzīvokļu platībā no 45 līdz 60 kvadrātmetriem vidējā īres maksa pavasarī bija 280 lati mēnesī, kas ir par 3,7% lielāka nekā ziemas sezonā. Dzīvokļu platībā virs 60 kvadrātmetriem vidējā īres maksa pavasarī bija 350 lati mēnesī, kas ir par 2,9% augstāka nekā ziemas sezonā.

Vidējā īres cena dzīvokļiem jaunajos projektos palielinājusies no 4,9 latiem par kvadrātmetru februārī līdz 5 latiem par kvadrātmetru martā, aprīlī un maijā. Vidējā īres cena nepārtraukti auga kopš 2010.gada janvāra, kad tā bija 4 lati par kvadrātmetru, taču 2011. gada pavasara mēnešos tā nav mainījusies.

Salīdzinājumā ar 2010. gada pavasara sezonu vidējā īres maksa dzīvokļiem jaunajos projektos platībā no 45 līdz 60 kvadrātmetriem 2011.gada pavasarī ir pieaugusi par 21,7%, bet dzīvokļiem platībā virs 60 kvadrātmetriem tā ir pieaugusi par 25%.

Tabula 2. Jauno projektu dzīvokļu vidējā īres maksa pavasarī, Ls mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem).

No Līdz Vidējā cena pavasarī 2011
dzīvokļi platībā no 45 līdz 60 kvadrātmetriem 200 350 280
dzīvokļi platībā virs 60 kvadrātmetriem 250 500 350

Grafiks 2. Jauno projektu dzīvokļu vidējā īres maksa sezonā, Ls/m2 mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem).

Populārākie jaunie projekti īres tirgū pavasarī:

Ziedoņdārza mājas, Panorama Plaza, Tomsona terases, Dienvidu pakavs 2, Ķengaraga zieds, Centra nams, Miera iela 61

3. Sērijveida dzīvokļu īre

Sērijveida dzīvokļu tirgū īpašas izmaiņas nav notikušas. ”Ja dzīvoklī ir veikts labs remonts un pieprasītā īres maksa ir adekvāta, tad šādu dzīvokli izdodas izīrēt diezgan ātri,” saka Jānis Lipša.

Arī Rīgas mikrorajonos ir vērojama īres dzīvokļu piedāvājuma samazināšanās, īpaši izteikts piedāvājuma trūkums ir vērojams Pārdaugavā, piemēram, Āgenskalna Priedēs vai līdzīgos rajonos. Savukārt pieprasījums šajos rajonos ir diezgan augsts.

Tirgū joprojām pieprasītākie ir aptuveni 50 kvadrātmetrus lieli divistabu dzīvokļi.

Vienistabas sērijveida dzīvokļu vidējā īres cena 2011.gada pavasarī bija 120 lati mēnesī un salīdzinājumā ar ziemas sezonu tā ir palielinājusies par 4,3%.

Divistabu dzīvokļa vidējā īres cena pavasarī bija 150 lati mēnesī un salīdzinājumā ar ziemas sezonu tā nav mainījusies. Trīs un četru istabu dzīvokļu vidējā īres maksa pavasarī bija 210 lati mēnesī un tā ir palielinājusies par 5% salīdzinājumā ar ziemas sezonu.

Salīdzinājumā ar 2010.gada pavasari vienistabas sērijveida dzīvokļu vidējā īres cena 2011. gada pavasarī ir pieaugusi par 20%, divistabu dzīvokļu vidējā īres cena palielinājusies par 15%, bet trīs un četru istabu dzīvokļu vidējā īres cena ir augusi par 20%.

Vidējā sērijveida dzīvokļu īres maksa pavasara sezonā ir palielinājusies no 2,6 latiem par kvadrātmetru martā līdz 2,7 latiem par kvadrātmetru maijā.

Pavasarī palielinājies īres dzīvokļu pieprasījums Purvciemā, Mežciemā, Āgenskalnā, Zolitūdē un Šampēterī, bet pieprasījums pēc sērijveida dzīvokļu īres palicis nemainīgs Pļavniekos, Ķengaragā, Juglā, Ziepniekkalnā un Imantā.

Tabula 3. Sērijveida dzīvokļu vidējā īres maksa pavasarī, Ls mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem).

No Līdz Vidējā cena pavasarī 2011
1 istabas dzīvokļi 80 170 120
2 istabu dzīvokļi 120 220 150
3 un 4 istabu dzīvokļi 180 300 210

Grafiks 3. Sērijveida dzīvokļu vidējā īres maksa sezonā, Ls/m2 mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem).

4. Privātmāju īre

Piedāvājuma ziņā diezgan kritiska situācija izveidojusies privātmāju īres segmentā, īpaši tas ir vērojams Pārdaugavā – Mārupē, Piņķos. Šajos rajonos īrniekiem praktiski vairs nav ko piedāvāt.

”Vairs nav iespējams atrast izīrējamu privātmāju ar cenu 1000 līdz 1500 eiro mēnesī. Arī dārgākajā segmentā ap 1500 līdz 2500 eiro mēnesī piedāvājums ir ierobežots,” skaidro Jānis Lipša.

Lielākā daļa māju jau ir vai nu iznomātas, vai arī pārdotas un jauns piedāvājums tirgu praktiski nepapildina. Potenciālie īrnieki interesējas par mājām, ir gatavi maksāt arī lielāku īres maksu, taču piedāvājums ir ļoti ierobežots.

”Šķiet, ka liela daļa privātmāju īpašnieku ir izšķīrušies par labu īpašumu pārdošanai un īres tirgū tos nepiedāvā,” saka Jānis Lipša.

Vidējā privātmāju īres maksa pavasara sezonā bija 1200 eiro mēnesī bez komunālajiem maksājumiem. Salīdzinājumā ar ziemas sezonu tā ir palielinājusies par 20%. Privātmāju vidējā īres maksa auga nepārtraukti kopš 2009.gada vasaras, vienīgais vidējās īres maksas kritums tika novērots taču šoziem, taču pavasara sezonā īres maksas kāpums ir atjaunojies.

Salīdzinājumā ar 2010.gada pavasara sezonu vidējā privātmāju īres maksa 2011.gada pavasarī ir palielinājusies par 20%.

Tabula 4. Privātmāju īres maksa pavasarī EUR/mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem).

No Līdz Vidējā cena pavasarī 2011
Privātmājas 700 2000 1200

5. Īre Jūrmalā

Lai gan dzīvokļu un māju īres tirgū Jūrmalā jau ziemas sezonā bija vērojama liela interese par iespējām īrēt vasaras sezonā un jau ziemā tika noslēgti daudzi īres līgumi, vai arī veiktas rezervācijas uz vasaras sezonu, tomēr pavasarī Jūrmalas īres tirgū parādījās arvien jauni piedāvājumi.

”Visticamāk, ka tie ir īpašnieki, kuri iepriekš savus īpašumus nebija piedāvājuši īrei un sākuši to darīt tikai tagad. Acīmredzot tas ir tāpēc, ka viņi ievērojuši lielo pieprasījumu, kā arī tāpēc, ka pēdējā brīdī, piedāvājot īpašumu īrei, var pieprasīt augstāku cenu,” skaidro Jānis Lipša.

Visizteiktākais pieprasījums pēc īres Jūrmalā bija martā un aprīlī, bet maijā šis pieprasījums ir ievērojami samazinājies. ”Visticamāk, ka jūnijā pieprasījums atkal parādīsies, jo katru gadu ir klienti, kas īres mājokli meklē pēdējā brīdī,” prognozē Jānis Lipša.

Laikā, kad notiek ”Jaunais vilnis”, īres cenas Jūrmalā var pat desmitkāršoties un ir daudzi īpašnieki, kas nogaida un īsi pirms konkursa piedāvā savu īpašumu tirgū, tādā veidā dažās nedēļās nopelnot to pašu, ko varētu nopelnīt visas sezonas laikā.

Dzīvokļu un māju īres piedāvājumu Jūrmalā ir samazinājuši arī grozījumi Imigrācijas likumā, kas ļauj pieprasīt uzturēšanās atļauju, iegādājoties nekustamo īpašumu. Ja Rīgā šādi investori iegādājas īpašumu un piedāvā to īres tirgū, tad Jūrmalā šie īpašumi tiek pirkti personīgai lietošanai.

6. Īstermiņa īre

Pavasara sezonā parādījies lielāks pieprasījums īstermiņa īres tirgū. Piedāvājums šajā segmentā ir diezgan nemainīgs, tirgū jau ilglaicīgi tiek piedāvāti vieni un tie paši dzīvokļi.

„Šajā tirgū daudzi dzīvokļu īpašnieki izveidojuši paši savu datu bāzi un īrnieki īrē vienus un tos pašus dzīvokļus. Daudzi dzīvokļu īpašnieki īstermiņa īri ir pārvērtuši par savu biznesu un šajos gadījumos dzīvokļi ir aizņemti gan ziemas, gan vasaras sezonā,” skaidro Jānis Lipša.

Vidējā īstermiņa īres maksa vienistabas vai divistabu dzīvokļiem pavasara sezonā bija 60 eiro diennaktī un salīdzinājumā ar ziemas sezonu tā nav mainījusies. Vidējā īres maksa trīs un četru istabu dzīvokļiem pavasarī bijusi 80 eiro diennaktī un salīdzinājumā ar ziemas sezonu tā ir palielinājusies par 6,7%.

Tabula 5. Īstermiņa īres dzīvokļu īres maksa pavasarī, EUR/diennaktī.

No Līdz Vidējā cena pavasarī 2011
1, 2 istabas dzīvokļi 40 80 60
3, 4 un vairāk istabu dzīvokļi 70 150 80

7. Mājokļu īres tirgus attīstības tendences

Var prognozēt, ka vasarā aktivitāte īres tirgū īpašas izmaiņas nav gaidāmas. Saglabāsies kvalitatīva piedāvājuma deficīts un arī īres maksas kāpumam nav īpaša pamata.

„Patlaban nekas neliecina, ka situācija īres tirgū varētu būt sliktāka nekā pērn. Tiesa, nav priekšnoteikumu arī kādam ļoti ievērojamam tirgus aktivitātes vai īres cenu kāpumam, domājams, ka attīstība būs vienmērīga,” skaidro Jānis Lipša.

”Iespējams, ka vasaras sezonā banku meitasuzņēmumi daļu no izsolēs nopirktajiem īpašumiem varētu laist īres tirgū, kā tas jau notiek ar biroju telpām. Tas varētu izmainīt piedāvājumu,” skaidro Jānis Lipša.

Īres cenu kāpums ir atkarīgs no tā, kāda būs kopējā ekonomiskā situācija un noskaņojums valstī. Cenas ir atkarīgas arī no piedāvājuma – ja tas tiešām jūtami palielināsies, tad īres cenu kāpums varētu piebremzēties. „Tomēr pagaidām īres tirgū mēnesī no jauna ienāk tikai daži desmiti jaunu dzīvokļu piedāvājumi un tie cenu kāpumu nespēj apturēt,” skaidro Jānis Lipša.

Sagaidāms, ka arvien biežāk investori no ārvalstīm, kas vēlas saņemt uzturēšanās atļauju, pirks izsolēs piedāvātos dzīvokļus un pēc tam tos izīrēs. Šādā veidā īres tirgū var ienākt arvien lielāks skaits jaunu dzīvokļu.

Nekustamo īpašumu operatora Rent In Riga eksperti:

Uldis Sperga, valdes priekšsēdētājs T. 67296648

Jānis Lipša, valdes loceklis T. 29878391

Zane Zaka, mājokļu ilgtermiņa īres speciāliste T. 29414679

Edgars Regzdiņš, komerctelpu nomas speciālists T. 29888555