Mājokļu īres Tirgus apskats 2010./2011. gads ziema

Kā ziemā novēroja „Rent In Riga” eksperti, augošais kvalitatīvu īres dzīvokļu deficīts īres maksas celšanos ir ietekmējis tikai nedaudz. Pēc nekustamo īpašumu operatora datiem, salīdzinājumā ar rudeni, īres cenas kvalitatīviem dzīvokļiem ir augušas tikai par 5%-10%. Savukārt vidējas kvalitātes dzīvokļiem cenas paliek nemainīgas, vai arī pieaugums ir neliels, jo īrnieki vēl psiholoģiski nav gatavi maksāt atsevišķu izīrētāju pieprasītās augstākas īres maksas.

Jaunajos projektos raksturīgs piedāvājuma trūkums, tomēr vērojama arī pozitīva tendence – arvien vairāk ārvalstu investori, īpaši no Krievijas, iegādājas dzīvokļus, lai tos vēlāk piedāvātu īres tirgū.

Sērijveida dzīvokļu īres tirgū arī izteiktāks kļūst īres dzīvokļu piedāvājuma trūkums. Cenu kāpums sērijveida dzīvokļu īrei ir niecīgs un nepārsniedz 5%-10%.

Pēc „Rent In Riga” prognozēm, pavasarī aktivitāte īres tirgū vēl vairāk palielināsies un arī piedāvājumā parādīsies jauni īres dzīvokļi. Pavasaris vienmēr ir bijis aktīvāks laiks īres tirgū salīdzinot ar ziemas periodu.

Svarīgākās tendences ziemā:
• Arvien vairāk ārvalstu investori iegādajas un iegūst izsolēs dzīvokļus, kurus piedāvā īres tirgū. Patlaban 80% no īres tirgu papildinājušiem dzīvokļiem ir tieši ārvalstu investoru iegādātie dzīvokļi.
• Īres tirgus piedāvājumā trūkst kvalitatīvu īres dzīvokļu visās cenu kategorijās.
• Kvalitatīvu dzīvokļu par adekvātu cenu izīrēšanas laiks ir ļoti ātrs – darījumi tiek noslēgti dažu dienu laikā.
• Īres cenas kvalitatīviem dzīvokļiem salīdzinājumā ar rudeni ir augušas ne vairāk par 5%-10%.
• Kopumā pieprasījums pēc īres dzīvokļiem ziemas sezonā ir saglabājies augsts.
• Pieprasītākie jaunie projekti īres tirgū joprojām ir jaunais projekts Miera ielā 61 un Dienvidu pakavs 2.
• Dzīvokļu un māju īres tirgū Jūrmalā jau patlaban vērojama liela interese par iespējām īrēt vasaras sezonā un jau tagad tiek noslēgti daudzi īres līgumi, vai arī veiktas rezervācijas uz vasaras sezonu.

1. Dzīvokļu īre Rīgas centrā

Ziemā vēl vairāk izpaudās pagājušā gada pavasarī parādījusies tendence, ka īres tirgus piedāvājumā trūkst gan kvalitatīvu īres dzīvokļu, gan arī vērojams vispārējs dzīvokļu trūkums. Trūkst dzīvokļu gan centrā, gan citos Rīgas rajonos. Piedāvājumā trūkst gan mēbelēti dzīvokļi, gan arī nemēbelēti dzīvokļi.

Pieprasījums pēc dzīvokļiem ir augsts, par to liecina tas, ka ļoti ātri tiek izīrēti tirgū parādījušies dzīvokļi ne tikai vidējā cenu kategorijā, bet arī augstākajā cenu kategorijā.

Lai gan parasti decembris īres tirgū ir salīdzinoši mazāk aktīvs, taču šajā ziemā arī decembrī bija vērojama pietiekami liela tirgus aktivitāte, bet janvārī īres tirgū aktivitāte ir ievērojami pieaugusi. Aktivitātes pieaugums vērojams gan no vietējo klientu puses, gan arī no ārvalstnieku puses. „No ārvalstnieku puses daļu aktivitātes veido iebraukušie studenti, savukārt nav tikusi novērota liela ārvalstu kompāniju darbinieku aktivitāte īres tirgū” skaidro „Rent In Riga” speciālists Jānis Lipša.

„Domājams, ka īres dzīvokļu piedāvājuma trūkums izpaudīsies arī turpmāk, jo nav pamata domāt, ka kaut kas varētu mainīties. Jauni īres dzīvokļi tirgu papildina ļoti nelielā apjomā, bet esošajos īres namos visi dzīvokļi tiek izīrēti ļoti ātri,” piebilst Jānis Lipša.

Potenciālo īrēt gribētāju rinda pastāv visu laiku, tomēr īrnieki nepiekrīt īrēt pirmo dzīvokli, kas pagadās. Šāda rīcība bija vērojama pirms pāris gadiem, bet tagad īrnieki kļuvuši daudz izvēlīgāki. „Ekonomiskā krīze ir mainījusi cilvēku domāšanu un šobrīd īrnieki daudz nopietnāk izvērtē īres dzīvokļa plusus un mīnusus,” skaidro Jānis Lipša.

Arī potenciālo īrnieku skaits salīdzinājumā ar situāciju pirms trīs vai četriem gadiem ir kļuvis mazāks, zemās ekonomiskās aktivitātes un arī pēdējo gadu laikā kritušās iedzīvotāju maksātspējas dēļ. „Tomēr pēdējā gada laikā pieprasījums ir audzis. Tas varētu būt skaidrojams ar arvien biežāk izskanējušām pozitīvām ziņām par ekonomisko attīstību un iedzīvotāju optimisma pieaugumu,” skaidro Jānis Lipša.

Īpašs īres cenu palielinājums nav vērojams, jo potenciālie īrnieki vēl nav gatavi maksāt atsevišķu dzīvokļu īpašnieku pieprasītās augstākas īres maksas. Mēģinājumi pieprasīt augstāku īres cenu par tirgus vidējo cenu visbiežāk ir neveiksmīgi un īres cena ļoti ātri tiek pazemināta līdz vidējam tirgus līmenim.

Neliels īres cenu pieaugums 5%-10% robežās ir vērojams kvalitatīvo īres dzīvokļu segmentā, jo to veicina dzīvokļu deficīts, tomēr īrnieki vēl psiholoģiski nav gatavi straujam īres cenu kāpumam.

Vidējā dzīvokļu īres maksa Rīgas centrā 2010.gada ziemā tāpat kā rudenī bija 270 lati mēnesī. Salīdzinājumā ar 2009.-2010.gada ziemas sezonu vidējā Rīgas centra dzīvokļu īres maksa ir palielinājusies par 12,5%.

Vidējā īres maksa divistabu dzīvoklim Rīgas centrā 2010./2011.gada ziemā bija 260 lati mēnesī un salīdzinājumā ar rudens sezonu tā ir palielinājusies par 4%. Trīsistabu dzīvokļa vidējā īres maksa ziemā bija 315 lati mēnesī un salīdzinājumā ar rudens sezonu tā nav mainījusies. Četru un vairāk istabu dzīvokļu vidējā īres maksa ziemā bija 350 lati mēnesī un arī tā nav mainījusies salīdzinājumā ar rudeni. Vidējā Rīgas centra dzīvokļu īres maksa ir pieaugusi no 4,8 latiem par kvadrātmetru decembrī līdz 4,9 latiem par kvadrātmetru februārī.

Salīdzinājumā ar 2009./2010.gada ziemas sezonu divistabu dzīvokļa īres maksa ir pieaugusi par 30%, trīsistabu dzīvokļu vidējā īres maksa palielinājusies par 21,1%, bet četru un vairāk istabu dzīvokļu īres maksa pieaugusi par 16,7% salīdzinājumā ar 2009./2010.gada ziemas sezonu.

Tabula 1. Rīgas centra dzīvokļu labā stāvoklī vidējā īres maksa ziemā, Ls mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem).

Grafiks 1. Rīgas centra dzīvokļu labā stāvoklī vidējā īres maksa sezonā, Ls/m2 mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem).

2. Dzīvokļu īre jaunajos projektos

Arī jaunajos projektos situācija ir līdzīga kā Rīgas centrā – trūkst kvalitatīvu dzīvokļu piedāvājuma. Piedāvājuma trūkumu nosaka tas, ka 2009.gadā un 2010.gadā netika pabeigts gandrīz neviens jaunais projekts, kas varētu papildināt īres tirgu.

Daļa jauno projektu krīzes laikā tika iekonservēti, bet otru daļu, kas tika nodoti ekspluatācijā tieši pirms krīzes, bet netika pārdoti, tagad izsolēs uzpērk banku meitas uzņēmumi un pagaidām tur savā īpašumā, nepārdodot un nepiedāvājot īres tirgū.

Dzīvokļu platībā no 45 līdz 60 kvadrātmetriem vidējā īres maksa ziemā bija 270 lati mēnesī, kas ir par 3,8% lielāka nekā rudens sezonā. Dzīvokļu platībā virs 60 kvadrātmetriem vidējā īres maksa ziemā bija 340 lati mēnesī, kas ir par 6,3% augstāka nekā rudens sezonā.

Vidējā īres cena dzīvokļiem jaunajos projektos palielinājusies no 4,7 latiem par kvadrātmetru decembrī līdz 4,9 latiem par kvadrātmetru februārī. Vidējā īres cena nepārtraukti aug kopš 2010.gada janvāra, kad tā bija 4 lati par kvadrātmetru.

Parādījusies tendence, ka investori, iegādājas vienu vai vairākus dzīvokļus vai mājas un pēc tam piedāvā tos īres tirgū. Šādi piemēri ir jaunie projekti Dienvidu pakavs, „Saliena” Piņķos un Miera iela 61.

„2010.gada beigās un 2011.gada sākumā īpaši bija jūtama šādas investoru aktivitātes palielināšanās un to ir sekmējušas izmaiņas Imigrācijas likumā, kas ļauj pieprasīt uzturēšanās atļaujas, iegādājoties nekustamo īpašumu,” skaidro Jānis Lipša.

Ja netiks mainīts Imigrācijas likums, tad sagaidāms, ka arvien biežāk investori no ārvalstīm, kas vēlas saņemt uzturēšanās atļauju, pirks dzīvokļus un mājas un pēc tam tos izīrēs. Šādā veidā īres tirgū var ienākt arvien lielāks skaits jaunu dzīvokļu. Patlaban 80% no īres tirgu papildinājušiem dzīvokļiem ir tieši ārvalstu investoru iegādātie dzīvokļi.

Tabula 2. Jauno projektu dzīvokļu vidējā īres maksa ziemā, Ls mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem).

Grafiks 2. Jauno projektu dzīvokļu vidējā īres maksa sezonā, Ls/m2 mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem).

Populārākie jaunie projekti īres tirgū:
Miera iela 61
Dienvidu pakavs 2
Panorama Plaza
Ziedoņdārza mājas
Zundas pasāža
Riverside (Jūrmalā)
Kalnciema 90
Centra nams
Purvciema projekts
Jaunbiķeri

3. Sērijveida dzīvokļu īre

Sērijveida dzīvokļu tirgū daļēji ir vērojamas tās pašas tendences, kas centra dzīvokļu un jauno projektu tirgū.

Arī Rīgas mikrorajonos ir vērojama īres dzīvokļu piedāvājuma samazināšanās, īpaši izteikts piedāvājuma trūkums ir vērojams Pārdaugavā. Savukārt pieprasījums šajos rajonos ir diezgan augsts.

Tirgū joprojām pieprasītākie ir aptuveni 50 kvadrātmetrus lieli divistabu dzīvokļi.

Vienistabas sērijveida dzīvokļu vidējā īres cena 2010./2011.gada ziemā bija 115 lati mēnesī un salīdzinājumā ar rudens sezonu tā ir palielinājusies par 9,5%.

Divistabu dzīvokļa vidējā īres cena ziemā bija 150 lati mēnesī un salīdzinājumā ar rudens sezonu tā ir palielinājusies par 7,1%. Trīs un četru istabu dzīvokļu vidējā īres maksa ziemā bija 200 lati mēnesī un tā ir palielinājusies par 5,3% salīdzinājumā ar rudens sezonu.

Vidējā sērijveida dzīvokļu īres maksa ziemas sezonā ir palielinājusies no 2,5 latiem par kvadrātmetru decembrī līdz 2,6 latiem par kvadrātmetru februārī.

„Domājams, ka ar laiku augs īres cenas arī sērijveida dzīvokļiem, sekojot kvalitatīvo dzīvokļu cenu pieaugumam, taču nedomāju, ka tas varētu notikt agrāk par pavasari,” uzskata Jānis Lipša.

Ziemā samazinājies īres dzīvokļu pieprasījums Ķengaragā. Pļavniekos, Mežciemā, Juglā un Zolitūdē pieprasījums pēc īres dzīvokļiem ziemā ir palicis nemainīgs, savukārt Purvciemā, Ziepniekkalnā, Āgenskalnā, Imantā un Šampēterī tas ir pieaudzis.

Tabula 3. Sērijveida dzīvokļu vidējā īres maksa ziemā, Ls mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem).

Grafiks 3. Sērijveida dzīvokļu vidējā īres maksa sezonā, Ls/m2 mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem).

4. Privātmāju īre

Privātmāju īres tirgū ir ļoti neliels piedāvājums par īres cenām no 500 līdz 1000 eiro mēnesī. Potenciālie īrnieki interesējas par mājām, ir gatavi maksāt arī lielāku īres maksu, taču piedāvājums ir ļoti ierobežots.

Piedāvājumu privātmāju īres tirgū varētu atdzīvināt atsevišķu jaunuzbūvēto privātmāju ciematu nonākšana īres tirgū. Piemēram, ciemata „Saliena” attīstītāji aktīvi reklamējas Krievijas tirgū un tam ir arī panākumi – investori, kas vēlas iegūt uzturēšanās atļauju, ir iegādājušies atsevišķus īpašumus un izīrē tos. Investorus piesaista ciemata sakārtotā vide, infrastruktūra un Rīgas, Jūrmalas un lidostas tuvums.

„Ja tirgū parādītos vēl pāris līdzīgi projekti, kas papildinātu privātmāju īres piedāvājumu, tas palīdzētu iekustināt šo īres segmentu,” uzskata Jānis Lipša.

Vidējā privātmāju īres maksa ziemas sezonā bija 1000 eiro mēnesī bez komunālajiem maksājumiem. Salīdzinājumā ar rudens sezonu privātmāju īres maksa nav mainījusies.

Tabula 4. Privātmāju īres maksa sezonā EUR/mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem).

5. Īre Jūrmalā

Dzīvokļu un māju īres tirgū Jūrmalā jau patlaban vērojama liela interese par iespējām īrēt vasaras sezonā un jau tagad tiek noslēgti daudzi īres līgumi, vai arī veiktas rezervācijas uz vasaras sezonu.

Jūrmalas īres tirgū šogad ir ļoti mazs piedāvājums, jo periodā kopš pagājušās vasaras daudzas īres mājas ir pārdotas, vai arī jau laicīgi rezervētas šai vasarai. Daudzas mājas ir izīrētas ilgtermiņā.

Dzīvokļu un māju īres piedāvājumu Jūrmalā ir samazinājuši arī grozījumi Imigrācijas likumā, kas ļauj pieprasīt uzturēšanās atļauju, iegādājoties nekustamo īpašumu. Ja Rīgā šādi investori iegādājas īpašumu un piedāvā to īres tirgū, tad Jūrmalā šie īpašumi tiek pirkti personīgai lietošanai.

„Ir klienti, kas būtu ar mieru maksāt 2500 - 5000 eiro mēnesī, kas ir vidējā īres maksa par māju Jūrmalā, bet ir klienti, kas būtu ar mieru maksāt 10 000 līdz 12 000 eiro mēnesī, taču ir lielas grūtības kaut ko piedāvāt,” skaidro Jānis Lipša.

6. Īstermiņa īre

Īstermiņa īres tirgū pieprasījums pagaidām ir ļoti neliels, iespējams, ka tas varētu palielināties, tuvojoties vasarai. Piedāvājums šajā segmentā ir diezgan nemainīgs, tirgū jau ilglaicīgi tiek piedāvāti vieni un tie paši dzīvokļi.

„Šajā tirgū izveidojusies stabila klientūra ar savu informācijas sistēmu un īrnieki īrē vienus un tos pašus dzīvokļus,” skaidro Jānis Lipša.

Vidējā īstermiņa īres maksa vienistabu vai divistabu dzīvokļiem ziemas sezonā bija 60 eiro diennaktī un salīdzinājumā ar rudens sezonu tā ir palielinājusies par 20%. Vidējā īres maksa trīs un četru istabu dzīvokļiem ziemā bijusi 75 eiro diennaktī un salīdzinājumā ar rudens sezonu tā ir samazinājusies par 7,1%.

Tabula 5. Īstermiņa īres dzīvokļu īres maksa sezonā, EUR/diennaktī.

7. Mājokļu īres tirgus attīstības tendences

Var prognozēt, ka pavasarī aktivitāte īres tirgū vēl vairāk palielināsies un arī piedāvājumā parādīsies jauni īres dzīvokļi.

„Patlaban nekas neliecina, ka situācija īres tirgū varētu būt sliktāka nekā pērn. Tiesa, nav priekšnoteikumu arī kādam ļoti ievērojamam tirgus aktivitātes vai īres cenu kāpumam, domājams, ka attīstība būs vienmērīga,” skaidro Jānis Lipša.

Īres cenu kāpums ir atkarīgs no tā, kāda būs kopējā ekonomiskā situācija un noskaņojums valstī. Cenas ir atkarīgas arī no piedāvājuma – ja tas tiešām jūtami palielināsies, tad īres cenu kāpums varētu piebremzēties. „Tomēr pagaidām īres tirgū mēnesī no jauna ienāk tikai daži desmiti jaunu dzīvokļu piedāvājumi un tie cenu kāpumu nespēj apturēt,” skaidro Jānis Lipša.

Piedāvājumu privātmāju īres tirgū varētu atdzīvināt atsevišķu jaunuzbūvēto privātmāju ciematu nonākšana īres tirgū un ārvalstu, īpaši Krievijas investoru arvien augošā interese par īpašumu iegādi ar sekojošu to izīrēšanu.

Ja netiks mainīts Imigrācijas likums, tad sagaidāms, ka arvien biežāk investori no ārvalstīm, kas vēlas saņemt uzturēšanās atļauju, pirks piedāvātos dzīvokļus un pēc tam tos izīrēs. Šādā veidā īres tirgū var ienākt arvien lielāks skaits jaunu dzīvokļu.

Nekustamo īpašumu operatora Rent In Riga eksperti:

Uldis Sperga, valdes priekšsēdētājs T. 67296648
Jānis Lipša, valdes loceklis T. 29878391
Zane Zaka, mājokļu ilgtermiņa īres speciāliste T. 29414679
Edgars Regzdiņš, komerctelpu nomas speciālists T. 29888555

SIA "RENT IN RIGA"

Kr. Valdemāra iela 8-10, Rīga, LV-1050
Tālrunis: +371 67296648;
Fakss: +371 67296649
E-pasts: info@rentinriga.com
Dzīvokļu īre un biroja telpu noma Rīgā - Rent...